Vademecum per chi richiede un mutuo ipotecario
Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo

LA CHIAREZZA DEL CONTRATTO.
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E’ consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle “condizioni generali” proposte dalla banca. Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi a un’altro istituto di credito.

TASSO E’.
Generalmente l’elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E’ invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare. E’ necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d’ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonchè valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poichè ad esempio un basso tasso d’ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.

LE SPESE ACCESSORIE.
Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni – più o meno imposte – con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile o morte del mutuatario. E’ bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.

LA PENALE PER ESTINZIONE ANTICIPATA.
E’ opportuno individuare nel contratto il costo per l’estinzione anticipata del mutuo. Spesso le banche – ma non tutte – richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente.

I TEMPI DI ISTRUTTORIA.
Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.

IL TASSO DI MORA PER RITARDATO PAGAMENTO.
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.

LE MODALITA’ DI EROGAZIONE.
Poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato. Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E’ compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

LA DETRAIBILITA’ FISCALE.
La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell’onere fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l’aiuto di un esperto, per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo.

L’IMPORTO DELL’IPOTECA.
L’ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all’asta della casa. Per questa ragione l’ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell’importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo – che tuttavia non sempre le banche concedono – potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell’immobile.

LE MODALITA’ DI CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA.
Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costruzione: in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent’anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità. In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l’ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E’ bene ricordare che la cancellazione di un’ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non trascurabile (circa 550,00 euro per un’ipoteca di 160.000,00 euro).

I LIMITI ALLA FACOLTA’ DI VENDERE.
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l’utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all’eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perchè possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro limiti di tempo (ad esempio cinque anni).

LE GARANZIE SUPPLEMENTARI RICHIESTE DALLA BANCA.
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fidejussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purchè siano determinati i limiti di importo e la durata della fidejussione. E' invece da respingere l’eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.

LE RINEGOZIAZIONI.
La discesa dei tassi di interesse che si è verificata ultimamente ha reso possibile “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui. La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca – mutuatario). La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l’apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.

LE CLAUSOLE VESSATORIE.
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l’acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive. Proprio le clausole vessatorie abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l’Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo Vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti – doveri tra cliente e banca. L’utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo. Qualora alcuni termini del contratto determinino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l’uso.

I CONSULENTI E GLI INTERMEDIARI.
Chiedere e ottenere un mutuo per l’acquisto della casa, oggi, è un’operazione a portata di tutti. E’ normalmente sufficiente rivolgersi ad una banca e produrre i pochi documenti che questa chiede. Non si giustificano, perciò, percentuali rilevanti richieste talvolta da “mediatori finanziari”. Chi chiede un mutuo e ha bisogno di chiarimenti, ha sempre a disposizione le associazioni dei consumatori e il notaio, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento, necessario per la costituzione dell’ipoteca, rappresenta un costo che potrà essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza necessaria.

a cura di:
Federnotai
Adiconsum
Federconsumatori
Movimento Consumatori
ACU
Adoc
Unione Nazionale Consumatori
Lega Consumatori Acli
Movimento di Difesa del Cittadino

Che cos’è il LEASING.
Il Leasing è uno strumento finanziario al quale corrisponde un contratto “atipico”trilaterale.
Per contratto atipico si intende un genere di contratto non disciplinato espressamente dalle vigenti leggi dello Stato italiano (che si limitano a prevederlo per l’appunto come strumento finanziario per l’acquisizione di beni, in occasione di alcune disposizioni di legge, per lo più agevolative rispetto a determinati investimenti).
Per contratto trilaterale si intende un contratto al quale partecipano tre diverse figure: la società di leasing (anche detta Locatrice o Concedente), il cliente (Conduttrice o Utilizzatore) ed il fornitore (o Venditore); la trilateralità è da considerarsi imprescindibile ai fini dell’esistenza di un contratto di leasing. E’ fiscalmente ammissibile, ma assai poco gradita alle società di leasing per il rischio finanziario connesso, una trilateralità “fittizia”, cioè un’ipotesi in cui due delle tre parti (normalmente il cliente ed il fornitore, nel cd. “Lease-Back”) coincidano.
E’ strumento finanziario in quanto vale a “finanziare” per l’appunto l’acquisizione di un bene, fornito da un terzo, ad una azienda che ne abbisogni per lo svolgimento della propria attività.
I dati da sottolineare di quanto espresso nel capoverso precedente sono:
- Il bene deve essere STRUMENTALE rispetto all’esercizio dell’attività svolta dal cliente;
- Il bene deve essere fornito ad una AZIENDA: concetto questo da interpretarsi in senso lato come “soggetto fiscale”, ovvero ditta dotata di partita IVA (sia che si tratti di società che della semplice ditta individuale o del libero professionista che sia però soggetto ad IVA)
- Il bene viene così “finanziato” dalla società di leasing, che realizza per il cliente un risultato pratico analogo a quello che questi otterrebbe acquistandolo.

In buona sostanza, il leasing prevede che il cliente il quale necessiti, per lo svolgimento della propria attività, di un determinato bene, scelga QUALE BENE acquisire, da QUALE FORNITORE acquisirlo, tratti il PREZZO e le MODALITA’DI CONSEGNA e glielo ORDINI.
A questo punto si rivolge alla società di leasing richiedendo che questa esamini l’operazione (ossia effettui l’ISTRUTTORIA, volta a stabilire la capacità di rimborso del cliente da un lato ed il gradimento rispetto al bene dall’altro, nonchè l’accettazione o la modifica del piano finanziario proposto).
In caso di accoglimento della richiesta (DELIBERA FAVOREVOLE), si può dar corso alla sottoscrizione del CONTRATTO tra il cliente e la società di leasing; il contratto, comunque sia formulato, dovrà prevedere una durata prestabilita, una somma da versare all’atto della firma (l’ANTICIPO, nelle sue diverse forme di anticipo percentuale o di canoni anticipati), dei CANONI PERIODICI ed un RISCATTO FINALE, ovvero una cifra pattuita (normalmente di modesta entità) pagando la quale, dopo aver corrisposto tutti i canoni periodici, il cliente può diventare PROPRIETARIO del bene.
Quest’ultima deve rimanere una facoltà, non già un obbligo, per il cliente (non può essere costretto ad effettuare il riscatto finale, pur essendo normalmente nel suo interesse).
Dal momento della consegna dell’immobile DECORRE il contratto di leasing, con i conseguenti rimborsi periodici dei canoni dal cliente alla società di leasing.
Poichè la proprietà del bene è in capo alla società di leasing, è questa che effettua gli AMMORTAMENTI FISCALI del bene stesso; il cliente invece, dal punto di vista fiscale, si limita a DEDURRE dai propri costi l’importo delle fatture periodiche che riceve dalla società di leasing.
A questo punto è chiaro quale sia per il cliente l’appeal dello strumento “leasing”:
- da un lato la possibilità di utilizzo di un immobile con facoltà di diventare in futuro proprietario, senza doverne sopportare l’immediato costo integrale;
- dall’altro lato la possibilità di dedurre i canoni, con l’effetto equivalente all’ammortamento del bene, in un periodo molto più breve (la metà).